Van plan tot pand

Van grond of pand naar een realiseerbaar project

Een ontwikkelingsproject valt of staat met de haalbaarheidsstudie. Wat mag er op deze locatie gebouwd worden, hoeveel bouwvolume is realistisch gegeven de voorschriften en de buren, welke afstands- en parkeernormen gelden er, en wat betekent dat allemaal voor de waarde van de grond vandaag? Die vragen beantwoorden we voor er ook maar één euro geïnvesteerd wordt.

Omdat wij zowel de architectuurkant als de marktkant kennen, blijft het ontwerp verbonden met wat kopers in de regio effectief zoeken en betalen. Een gebouw met acht kleine studio's kan op papier het maximale volume benutten en toch het slechtste rendement geven, simpelweg omdat de vraag in die gemeente bij twee- en drieslaapkamerappartementen ligt. Volume en verkoopbaarheid zijn niet hetzelfde.

De residuele berekening maakt de rest duidelijk: van de verwachte verkoopwaarde van het afgewerkte project trekken we de bouwkost, de ereloonkosten, de financiering, de btw of registratierechten en een redelijke marge af. Wat overblijft is wat de grond of het te herontwikkelen pand vandaag realistisch waard is. Dat cijfer is meestal nuchterder dan wat een verkoper hoopt, maar het is wel het cijfer waarmee een project overeind blijft.

Samenwerken met eigenaars en bouwheren

Ben je eigenaar van een grote tuin, een verouderd pand op een goede locatie of een bedrijfsgebouw dat zijn functie verloren heeft, dan heb je meestal drie opties: verkopen aan een ontwikkelaar, samenwerken in een constructie waarbij je deelt in de opbrengst, of zelf ontwikkelen. Elk van die scenario's heeft een ander risicoprofiel, een andere doorlooptijd en een andere fiscale behandeling.

Wij rekenen ze alle drie transparant door en zetten ze naast elkaar, inclusief de tijd die elk scenario van jou vraagt. Daarna beslis je zelf. Kies je voor verkoop, dan kunnen wij de commercialisatie doen; kies je voor ontwikkeling, dan begeleiden we de prijszetting per eenheid, de fasering en de verkoop vanaf plan.